Motivation und Forschungsfrage

Der Gebäudesektor gilt als entscheidender Hebel zur Erreichung der Klimaziele, wobei der Bestandswohnbau eine zentrale Rolle spielt. Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEG) sind hierbei von besonderer Bedeutung, da ein signifikanter Teil des mehrgeschossigen Wohnbaus in dieser Rechtsform organisiert ist. Gleichzeitig sind Sanierungsprozesse in WEGs aufgrund einer Vielzahl an Akteur:innen, komplexer Entscheidungslogiken und hoher finanzieller Verpflichtungen besonders schwierig umzusetzen. Diese Faktoren führen dazu, dass notwendige Maßnahmen oft verzögert, nur teilweise umgesetzt oder gänzlich unterlassen werden.

Vor diesem Hintergrund entstand die Motivation für das Projekt „WEG zur Zukunft". Ziel war es, die spezifischen Hemmnisse, Bedarfe und Potenziale von Wohnungseigentumsgemeinschaften systematisch zu analysieren und praxisnahe Lösungsansätze zu entwickeln. Das Projekt ging dabei von der Annahme aus, dass technologische Innovationen allein nicht ausreichen, um die Transformation im Gebäudebestand, insbesondere im Wohnungseigentum, voranzutreiben. Vielmehr bedarf es integrierter Ansätze, die rechtliche, organisatorische, kommunikative und finanzielle Aspekte gleichermaßen berücksichtigen.

Die zentrale Forschungsfrage lautete daher: Wie können Wohnungseigentumsgemeinschaften befähigt werden, Transformationsprozesse erfolgreich von der Planung über die Entscheidungsfindung bis zur tatsächlichen Umsetzung zu führen, um die Sanierungsrate und damit den Beitrag zur Klimaneutralität signifikant zu erhöhen?

Ausgangssituation / Status quo

Die Analyse des Status quo zeigt einen erheblichen Handlungsbedarf. Ein großer Teil des österreichischen Wohnungsbestands ist energetisch sanierungsbedürftig, während die tatsächliche  Sanierungsrate deutlich hinter den klimapolitischen Zielsetzungen zurückbleibt. Insbesondere in Wohnungseigentumsgemeinschaften herrscht oft eine strukturelle Trägheit: Entscheidungsprozesse sind langwierig, Zuständigkeiten oft unklar und Wissen über technische, rechtliche sowie finanzielle Optionen fragmentiert.

Hausverwaltungen nehmen zwar eine zentrale Schnittstellenfunktion ein, sind jedoch häufig stark ausgelastet und verfügen nicht immer über ausreichende Ressourcen oder spezialisierte Kompetenzen im Bereich der klimagerechten Transformation. Eigentümer:innen wiederum sind vielfach unsicher hinsichtlich Kosten, Nutzen, Fördermöglichkeiten und rechtlicher Konsequenzen von Sanierungsmaßnahmen. Insgesamt fehlt es an integrierten, praxisnahen Unterstützungsangeboten, die technische, rechtliche, organisatorische und kommunikative Aspekte zusammenführen.

Projektinhalte und Zielsetzungen

Das Projekt „WEG zur Zukunft" zielte darauf ab, praxisnahes Handlungswissen und Umsetzungsinstrumente für WEGs bereitzustellen.

Konkrete Zielsetzungen waren:

• die systematische Analyse von Herausforderungen, Akteursrollen und Entscheidungslogiken in WEGs,
• die Identifikation von Erfolgs- und Misserfolgsfaktoren bestehender Sanierungskonzepte,
• die verständliche Aufbereitung rechtlicher Rahmenbedingungen und (innovativer) Finanzierungsinstrumente,
• die Stärkung der Hausverwaltungen als Prozessbegleiter:innen und die Aktivierung und Befähigung der Eigentümer:innen,
• der Transfer der Ergebnisse in skalierbare, praxisnahe Unterstützungsformate, etwa über die Projektwebsite www.weg-zur-zukunft.at.

Methodische Vorgehensweise

Das Projekt folgte einem transdisziplinären, ko-kreativen Forschungs- und Entwicklungsansatz, der quantitative und qualitative Methoden systematisch kombinierte.

Zentrale methodische Bausteine waren dabei:

• eine quantitative Online-Befragung von Hausverwaltungen und weiteren Akteur:innen aus dem WEG-Umfeld
• qualitative Vertiefungen durch leitfadengestützte Interviews und Fokusgruppen mit Eigentümer:innen, Hausverwaltungen, Fachplaner:innen und weiteren Expert:innen
• die Analyse nationaler und internationaler Modellprojekte
• die Auswertung rechtlicher und institutioneller Rahmenbedingungen
• die Entwicklung eines prototypischen Sanierungsprozesses mit Entscheidungspfaden

Der kontinuierliche Austausch mit Praxispartner:innen und Stakeholdern ermöglichte Feedbackschleifen und stellte so sicher, dass die Ergebnisse anwendungsorientiert und realitätsnah ausgestaltet wurden.

Ergebnisse und Schlussfolgerungen

Das Projekt WEG zur Zukunft zeigt deutlich, dass die größte Herausforderung bei der thermischenergetischen Sanierung und Dekarbonisierung von Gebäuden im Wohnungseigentum weniger in der technischen Machbarkeit als vielmehr in den organisatorischen, rechtlichen und sozialen Rahmenbedingungen liegt. Die Analyse der Entscheidungsprozesse in  Wohnungseigentümergemeinschaften zeigt auf, dass komplexe Eigentümerstrukturen, heterogene Interessenlagen sowie Unsicherheiten in Bezug auf Kosten, Nutzen und rechtliche Fragen zentrale Hemmnisse darstellen.

Eine wesentliche Erkenntnis ist die Schlüsselrolle von Kommunikation und Prozessgestaltung. Sanierungsprojekte scheitern häufig nicht an fehlenden Lösungen, sondern an mangelnder Transparenz, unzureichender Aufbereitung von Informationen und fehlender Übersetzung technischer und juristischer Inhalte in eine für Eigentümer:innen verständliche Sprache. Engagierte Einzelpersonen innerhalb der WEGs sowie proaktive Hausverwaltungen erweisen sich als entscheidende Erfolgsfaktoren. Gleichzeitig wurde sichtbar, dass Hausverwaltungen strukturell oft überlastet sind und engagierten Eigentümer:innen oft das notwendige „Know-How" fehlt. Beide Akteursgruppen wünschen sich zusätzliche Unterstützungsmaßnahmen beispielsweise in Form von Qualifizierungsprogrammen oder Austauschformaten.

Darüber hinaus zeigt das Projekt, dass bestehende rechtliche Regelungen zwar Handlungsspielräume eröffnen, diese in der Praxis jedoch mit erheblichen Unsicherheiten verbunden sind. Insbesondere bei Dekarbonisierungsmaßnahmen stoßen Mehrheitsentscheidungen, Duldungspflichten und Finanzierungsfragen rasch an ihre Grenzen. Die gewonnenen Erkenntnisse unterstreichen daher den Bedarf an rechtlicher Klarstellung und Weiterentwicklung des wohnrechtlichen Rahmens.

Ausblick

Aufbauend auf den Projektergebnissen besteht ein hohes Potenzial, die entwickelten Ansätze weiter zu verbreiten und zu skalieren. Zukünftige Aktivitäten sollten insbesondere auf die institutionelle
Verankerung von Unterstützungsangeboten, die Weiterentwicklung von Qualifizierungsprogrammen
für Hausverwaltungen und Eigentümer:innen sowie die Weiterentwicklung innovativer
Finanzierungsmodelle abzielen.

Darüber hinaus empfiehlt sich eine stärkere Verzahnung mit kommunalen und regionalen Klimastrategien sowie eine kontinuierliche Weiterentwicklung der bereitgestellten Instrumente anhand praktischer Anwendungserfahrungen. „WEG zur Zukunft" leistet damit einen wesentlichen Beitrag zur Beschleunigung der klimaneutralen Transformation im Wohnungsbestand und zeigt konkrete Wege auf, wie komplexe Entscheidungsstrukturen in Wohnungseigentumsgemeinschaften zukunftsorientiert gestaltet werden können.

Projektleitung

wohnbund:consult eG Büro für Stadt.Raum.Entwicklung

Projekt- bzw. Kooperationspartner:innen

• ÖVI Österreichischer Verband der Immobilienwirtschaft
• Schöberl & Pöll GmbH
• RENOWAVE.AT e.G.

wohnbund:consult eG
Margarete Huber
Lenaugasse 19
Tel.: +43 (1) 522 0119
E-Mail: margarete.huber@wohnbund.at
Web: www.wohnbund.at